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◆ 広告の読み方(その1)

 ここでは、表示規約第15条で規定する表示基準をもとに、広告を正しく読みとるポイントや注意点を解説します。広告の内容を正しく理解できれば、自分の条件に合う物件を見つけ出すヒントになるはずです。

1.広告主

 広告の責任などを明確にするため、広告主の名称が表示されますが、新築分譲住宅や新築分譲マンションなどの販売広告では、2つ以上の会社が共同の広告主になることがあります。

2.免許証番号

 「国土交通大臣免許(2)第○○○号」、「○○県知事免許(3)第○○○○号」などと表示されます。また、信託銀行は「国土交通大臣届出第○○号」と表示されます。

3.取引態様

 広告主が売主(貸主)なのか、代理なのかまたは媒介(仲介)なのかが表示されます。

 広告主が売主の場合は、買主と直接契約ができますが、媒介の場合は、いわば結婚の仲人のようなもので買主と売主を引き合わせて契約の成立を手伝うだけです。この場合、媒介業者に媒介報酬(仲介手数料)を支払うととになります。

4.売主と事業主

 たとえば、A社が開発した分譲宅地や新築分譲マンションの全部または一部をB社が買い取って売主として販売する場合は、「事業主A社 売主B社」と表示されます。事業主である会社によって企画や設計に特徴があるため、事業の主体が明らかになっていれば、消費者は判断の目安にするととができます。

5.不動産の所在地

■登記地番と住居表示

 不動産の所在地の表わし方には、登記地番と住居表示があります。地番は1筆の土地ごとにつけられています。広告や売買契約書に記載されるのは登記地番です。不動産の所有者が誰か、あるいは抵当権があるかどうかなどは登記を見れば分かります。

 たとえば、次のAは登記地番で、Bは住居表示番号です。
 A 東京都千代田区麹町1丁目180番地8
 B 東京都千代田区麹町1丁目2番3号
 ※ 下線部分が異なっている場合が多い。

■団地の所在地

 大きな団地の場合は、たくさんの区画があるため、その団地の中心地や入口などの区画の地番だけを代表地番として表示されることがあります。団地が2つ以上の市区町村にまたがっている場合は、区画によって通学できる学校が異なったりしますので、自分の希望する区画はどの自治体に属するかをよく確認する必要があります。

6.交通の利便

■徒歩所要時間

 道路距離80メートルを1分として軒算し、1分未満の端教は切り上げて表示されます(たとえば、810m÷80=10.125分 → 11分)。なお、信号待ちや坂道などは時間に換算しなくてもよいことになっています。

 大きな団地の場合、駅やスーパーマーケットまでの徒歩所要時聞は、販売する部分の最も近いところが起点として表示されます。

■電車、バスの所要時間

 運行ダイヤによる時間が表示されますが、待ち時間や乗換え時間は表示しなくてもよいことになっています(待ち時間等が含まれない旨は明記されます。)。

 ラッシュ時には日中時より時間が多くかかる路線がありますが、この場合は「○○駅まで快速で40分(ラッシュ時。日中時は30分)」などと表示されます。また、バス便の場合には、「○○駅からバス○分、停歩○分」と表示され、バス停名は省略することができます。ただし、鉄道未整備地域ではバス停名とそこからの徒歩時間が表示されますが、バス便もない場合は、最寄駅からの道路距離が表示されることがあります。

 鉄道会社が公表した新設予定の駅は、その整備予定時期を明らかにして表示されます。なお、公表していない場合は、勝手に電車の予想所要時間等を表示してはならないことになっています。

7.面積

■土地の面積

 土地の面積は、水平投影面積で表示されます。水平投影面積とは、下図のように凹凸や斜面の土地でも、その土地が水平だとして測った面積をいいます。

 分譲宅地や新築分譲住宅の場合は、「敷地面積/142m2〜210m2」などと最小面積と最大面積だけで表示されます。

 土地面積のほかに私道負担部分の面積があるときは、「土地面積/120m2(ほかに私道12m2あり)〜140m2(ほかに私道18m2あり)」などと表示されます。1平方メートル当たりの価格を比べるときは私道部分を除いた面積で計算してください。

■建物の面積

 建物の面積は、延べ面積で表示されます。延べ面積とは各階の床面積の合計面積で、2階建ての場合は1階、2階の合計面積です。

 床面積とは、建物の壁などの区画の中心線で固まれた部分の面積(壁芯面積)をいいます。つまり、壁の厚さの半分は面積に含まれます。なお、原則としてバルコニー、ベランダなどの面積は含まれません。

 一戸建住宅の場合は床面積がそのまま登記されますが、マンションの場合は専有部分の壁の内側の部分の面積が登記されます。これは、壁は入居者全員の共有部分になるため一人の名義では登記できないためです。下図の場合、広告や契約書ではc×dが表示されますが、登記される面積はa×bとなります。

 マンションには、専有部分と専用部分がありますが、専有部分とは自分のものになる部分で、専用部分とは自分のものではないが自分だけが専用使用できる部分のことで、バルコニーや専用庭などがこれに当たります。

■間取り

 間取りについて、たとえば「和6、4.5、洋8、DK8」と表示された場合は、6畳と4畳半の和室と、8畳相当の洋間とダイニングキッチンがあることを意味します。「3LDK」などと間取りタイプも表示されますが、これは寝室が3部屋に一体型のリビングダイニングキッチンがあることを意味します(キッチンとダイニングの間がカウンター等で仕切られている場合もあります)。また、DK、LDKの最低必要な広さの目安として、次表のとおり居室(寝室)数に応じて最低必要な広さ(畳数)の下限を定めています。

 
居室(寝室)数 DK LDK
1部屋 4.5畳 8畳
2部屋以上 6畳以上 10畳以上

 なお、居室等の広さを畳数に換算する場合の一畳当たりの広さは、1.62m2(壁心面積)以上として計算します。

8.地目

 地目は、土地の用途(利用状況)を表わします。広告には登記されている地目が表示され、現況がこれと異なるときは「地目/山林(現況宅地)」などと表示されます。登記上の地目を表示するのは造成前の利用状況を知る手がかりとするためです。たとえば、田や池沼であった土地を造成した場合は、地盤改良をした上で造成し数年そのまま放置して地盤の固まるのを待つ必要がありますし、田や畑であれば農地法の転用許可を受けているかどうかも調べる必要があります。

9.青田売りと主たる設備の概要

■青田売り

 新築住宅や新築分譲マンションは工事の完了前に販売されるものが多いですが、これを「青田売り」といいます。青田売りの場合には建築確認番号、入居予定年月、主たる設備の概要などが表示されます。なお、不動産会社が売主の場合、代金の5パーセント(完成済の場合は10パーセント)か1,000万円を超える手付金等を受領するときは、手付金等の保全措置をして保証会社や銀行など、国土交通省が指定した保証機関が発行する保証書等を交付することになっていますから、必ず受け取ってください。

■建物の工事の完了

 建物本体の工事が完了し、電気、ガス、上下水道などが整備されており、すぐにその建物を使用できる状態、つまり入居できる状態になったことをいいます。

■主たる設備の概要

 新築分譲住宅の場合は、排水施設、上下水道施設、汚水の処理方法、道路の幅と舗装の状況およびガス設備などが、新築分譲マンションの場合は、ガス、厨房などの設備や建物の主要構造部の材質、内装、外装の材質や塗装の方法、集会室などの整備状況、エレベーターの基数、駐車場の台数とその利用条件などが表示されます(一部の項目はパンフレッ卜以外の広告には表示されない場合があります)。
 また、建築材料の一部を強調して表示するときは、「檜造り。和室の柱は檜を使用」などとその材料が使われている部位を明らかにして表示されます。

10.新築と建築年月

 新築とは、建築後1年未満で、一度も居住されたことがないものをいいます。たとえ1年未満でも一旦居住されたものは新築とは言えません。建物の建築年月は、新築か中古にかかわらず、いずれも表示されます。なお、未完成の建物については入居予定年月が表示されます。

 

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