公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会－広告をするときのきまり（ルール）

◇広告をするときのきまり（ルール）

１　法律によるきまり

　不動産広告は「宅地建物取引業法」（国土交通省等）と「不当景品類及び不当表示防止法」（消費者庁）によって、誇大広告などの不当表示が禁止されています。
　このほか、宅地建物取引業法では青田売り（未完成）物件の広告の開始時期を制限したり、取引態様の明示義務を課しています。
　誇大広告などをした場合には、宅地建物取引業法によって業務の停止命令や免許の取消または６月以下の懲役などの罰則があります。
　また、不当景品類及び不当表示防止法によって「措置命令」が行われます。この命令に従わないときは２年以下の懲役または３００万円以下の罰金などの罰則があります。

２　公正競争規約のきまり

　不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）は、一般消費者の自主的かつ合理的な選択及び事業者間の公正な競争を確保するために様々な広告のルールを定めています。
　その主なしくみは次のとおりです。

◆広告表示の開始時期の制限

　未完成の宅地や建物は、開発許可や建築確認を受けるまでは広告その他の表示をしてはならないことになっています。ときどき「新築フリープラン」などといって、建築確認のない新築住宅の広告が見受けられますが、これは公正競争規約に違反するものです。

◆必要な表示事項

　正しい広告とは、ただ嘘をつかないだけではなく、消費者が不動産を選ぶ場合に必要と考えられる事項を表示することだという立場から、不動産広告には物件の種類と媒体別に必ず表示すべき事項が定められているほか、文字の大きさは原則として７ポイント（約２．５ｍｍ四方の大きさ）以上としています。

◆表示の基準

　通常、不動産広告に表示される次の一般的な事項についてまちまちな表示とならないように５０の表示基準を定めています。

［1］　物件の内容・取引条件等に係る表示基準
　ア　取引態様
　イ　物件の所在地
　ウ　交通の利便性
　エ　各種施設までの距離または所要時間
　オ　団地の規模
　カ　面積
　キ　物件の形質
　ク　写真・絵図
　ケ　設備・施設等
　コ　生活関連施設
　サ　価格・賃料
　シ　住宅ローン等
　ス　その他の取引条件

［2］　節税効果等の表示基準

［3］　入札及び競り売りの方法による場合の表示基準

　この表示基準において、たとえば［1］エでは、徒歩時間は８０メートルにつき１分として表示することとしています。

◆特定事項の明示義務

　都市計画法、建築基準法その他の法令による利用制限や傾斜地、地形が著しく悪い不整形地など消費者が通常予期することができない物件の欠陥で、消費者にとって著しく不利益となる事項については広告に表示する義務を課しています。

◆特定用語の使用基準

　抽象的な用語や他の物件又は他の不動産会社と比較するような次に挙げる用語については、表示内容を裏付ける合理的な根拠がある場合を除き、その使用を禁止しています。

［1］　完全、完ぺき、絶対などの用語
［2］　日本一、抜群、当社だけなどの用語
［3］　特選、厳選などの用語
［4］　最高、最高級など最上級を意味する用語
［5］　格安、堀出、土地値などの用語
［6］　完売など著しく人気が高く、売行きがよいことを意味する用語

○豆知識○

　取引態様が媒介（仲介）の場合は、買主、売主とも媒介報酬（手数料）を不動産会社に支払う必要があります。その限度額は宅建業法で次のように定められています。

売買代金の区分 報酬の料率
上段：課税業者
（　）内：非課税業者

２００万円以下の部分５．２５％：Ａ

（５％）

２００万円を超え４００万円以下の部分４．２％：Ｂ

（４％）

４００万円を超える部分３．１５％：Ｃ

（３％）

注：消費税の課税対象となる物件の場合は、売買代金から消費税相当額を除いた金額が報酬の算定の基礎となります。

《３，０００万円の住宅を購入した場合》

【計算例１】
消費税の課税対象とならない物件を課税業者の媒介で購入した場合の媒介報酬額

２００万円×５．２５％＝１０．５万円・・・Ａの部分

２００万円×４．２％＝８．４万円・・・Ｂの部分

２，６００万円×３．１５％＝８１．９万円・・・Ｃの部分

合　計
＝１００．８万円

【計算例２・速算法】
物件の価格が４００万円以上の場合は、次の速算法により計算できます。
[1]　課税業者の場合
３，０００万円（代金）×３．１５％（料率）＋６．３万円＝１００．８万円
[2]　非課税業者の場合　
３，０００万円（代金）×３％（料率）＋６万円＝９６万円

１ 法律によるきまり

２ 公正競争規約のきまり