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契約済み物件などの「おとり広告」以外に特に気をつけるポイントはありますか?

 平成20年度以降、表示規約違反でもっと重たい措置(違約金課徴)を受けた事例の70%以上がインターネット広告が占めており、その内容は契約済み物件の掲載などの「おとり広告」と建築年月を新しく表示したり、実際には存在しない設備等(エレベーターなど)を表示するなどの「不当表示」が大半を占めています。
 不当表示とは、「物件の所在、形質その他の内容又は物件の価格、支払方法その他の取引条件について、実際のものよりも優良又は有利であると一般消費者に誤認されるおそれのある表示」をいいます。
 不当表示の要件は、その表示によって一般消費者が実際のものよりも優良又は有利であると誤認するおそれがあれば足りてしまい、事業者の店舗へ出向くなど実際に誤認する必要はなく、騙されたかどうかも関係ありません。さらに、広告主である事業者の意図や故意、過失も問わないことになっています(無過失責任)。

◆不当表示の事例と未然防止のためのポイント
(1) 建築年月について、「2011年9月築」と表示していたが、実際の建築年月は、1962年5月であった。
  ポイント→ リフォーム等を実施した時期を建築年月等の欄に記載するケースが多いので注意してください。
(2) 専有面積について、ホームページの検索条件(20平米以上、30平米以上、・・・)に合うように、例えば、19.5平米の物件を「20.0平米」で表示していた。
  ポイント→ 専有面積の小数点以下を切り上げて表示することはできません。
(3) 設備について、「バス」「オートロック」「エレベーター」等と表示していたが、実際には、これらの設備は設置されていなかった。
  ポイント→ 物件に付帯する設備であるかどうか確認せず安易に掲載しているケースが非常に多いので注意してください。
(4) 「賃料 2.5万円 間取り 1R(洋8.8) 専有面積 14.30平米」等と表示していたが、実際には、この部屋は最大入居者数6名のルームシェア物件であった
  ポイント→ ルームシェアである旨と最大入居者数を記載しないと、1人で入居できる物件と思ってしまいますので注意してください。
(5) 「賃料 5.70万円」と記載するとともに「賃料3か月半額キャンペーン実施中」と表示していたが、表示の賃料は、契約後3か月間の割引後の賃料であって、表示の賃料からさらに半額(28,500円)になるものではなかった。
  ポイント→ 契約締結後、一定期間の賃料を減額するという取引自体は問題ありませんが、広告する際には、賃料の欄には減額前の本来の賃料を表示し、割引賃料は、補足情報として割引の期間と併せて備考欄等に表示してください。
(6) 契約時等に必要となる保証会社への保証料や鍵交換費用等を記載していなかった。
  ポイント→ これら諸費用を広告に表示していないと不当表示になります。諸費用の支払いが入居条件となっている場合には、その内容と額を必ず記載してください(なお、平成24年5月31日施行の表示規約では、これらの諸費用は、必要な表示事項に追加されました)。
(7) 「敷金 1か月」、「ペット可」等と表示していたが、ペットを飼育する場合は、敷金が2か月となる旨を記載していなかった。
  ポイント→ ペットを飼育する場合には、敷金や管理費などが増額されることが多いので注意してください。
(8) 「保険 なし」と表示していたが、実際には、損害保険料を必要とするものであった。
  ポイント→ 保険料の額は記載しなくても構いませんが、保険料を必要とする旨は必ず記載してください。

 これら不当表示となった物件の大半は、元付会社や管理会社などから情報提供を受けた物件(いわゆる先物物件)です。先物物件を広告する際にはその情報図面等を参考にして広告しますが、その情報に書かれている内容が100%正しいとは限りません。また、元付会社等に照会しないとわからない重要な情報もあるかもしれませんので、先物物件を広告する時には、必ず元付会社等に確認することを忘れないでください。不当表示をしない第一歩につながります。

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