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建築条件付き売地の表示方法

 「建築条件付土地」とは、自己の所有する土地を販売するに当たり、自己と土地購入者との間において、自己又は自己の指定する建設業を営む者(建設業者)との間に、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地をいいます。建築条件付土地は、建築確認を受けていないため、土地付住宅として取引することはできません。
 契約は、土地については売買契約、建物については建築請負契約を締結することになりますので、二つの契約となります。つまり、建物は顧客の注文を受けて請負契約を結び建築することになり(フリープラン、オーダー建築)、建物の間取りなど内容の決定権は土地購入者にあるわけです。
 経済効果的には土地・建物を取引する結果となるという意味で、建売住宅の青田売りと建築条件付売地とはよく混同されますが、似て非なるものなのです。
 また、事業者において、よく「売建て住宅の販売をしている。」との言い方がありますが、これは建築確認を受けず、販売してから建築するというもので、単なる「建売住宅の違法な青田売り」を言い換えているにすぎません。建売住宅の青田売りは、建築基準法第6条の確認(建築確認)を受けて土地付新築住宅として取引するものであって、契約は「売買契約」1本となりますので、いわば既製品の販売ということになります。つまり、建物の間取りなど内容は売主がすでに決定しているわけです。
 なお、建築条件付土地は、取引の対象が土地ですから、広告に際しては建売住宅の取引であると誤認されないようにする必要があります。建物の完成予想図や間取り図を大きく掲載したり、土地と建物の総額を大きな文字で表示することなどは、広告表示の開始時期の制限に違反するとともに建売住宅と誤認される不当表示に該当するおそれがありますので注意が必要です。
 この誤認を排除するために表示規約第6条で「建築条件付土地取引における建物表示の特例」を規定しています。

(広告表示の開始時期の制限)
第5条 事業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、宅建業法第33条に規定する許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する広告表示をしてはならない。
(建築条件付土地取引に関する広告表示中に表示される建物に関する表示)
第6条 前条の規定は、建築条件付土地取引に関する広告表示中に表示される当該土地に建築すべき建物に関する表示については、次に掲げるすべての要件を満たすものに限り、適用しない。
(1)次の事項について、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で表示していること。
 取引の対象が建築条件付土地である旨
 建築請負契約を締結すべき期限(土地購入者が表示された建物の設計プランを採用するか否かを問わず、土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降に設定される期限)
 建築条件が成就しない場合においては、土地売買契約は、解除され、かつ、土地購入者から受領した金銭は、名目のいかんにかかわらず、すべて遅滞なく返還する旨
 表示に係る建物の設計プランについて、次に掲げる事項
(ア)当該プランは、土地の購入者の設計プランの参考に資するための一例であって、当該プランを採用するか否かは土地購入者の自由な判断に委ねられている旨
(イ)当該プランに係る建物の建築代金並びにこれ以外に必要となる費用の内容及びその額
(2)土地取引に係る第8条に規定する必要な表示事項を満たしていること。

 建築条件付き売地の表示例は次のとおりです。

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