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「友の会」の会員等を対象とした優先販売を行う場合の注意点を教えてください

 従来、「優先販売」といわれているものには、次のようなものがあります。

  (1)  不動産会社が常時「友の会会員」を募集しており、その利点の1つとして特定の物件を友の会会員に対して優先販売対象とする場合には、既存会員に対し特定の物件の存在を一般に告知する前に優先的に情報を提供し購入を希望する者に売却した後に、残った住戸を一般に広告して販売することとなるもの。
  (2)  開発許可又は建築確認を受ける際に当該物件の所在地を管轄する地方公共団体(市町村等)から地元民に対する優先分譲枠の設定を求められ、地元民への優先購入対象物件を特定、かつ、明示して、これらを含めて広告において購入者を募るもの。
  (3)  通常の販売方法によると購入希望者が殺到することが予想される場合などに、取引をする相手方(購入者)を決定する方法として、抽選を採用せず、物件の販売広告(予告広告を含む。)において、一般消費者に一定の行為をすることを条件付け、その条件のすべてを満たした者のみに購入申込資格を付与することとするときに、「○○マンション友の会優先会員販売」等と称するもの。

 一般に、優先とは、「他のものより先に扱うこと」をいいますから、優先販売とは、特定の者が他の消費者よりも先んじて物件を購入することができる販売方法ということができます。
 この意味で「優先販売」といえるものは、前記の(1)及び(2)の場合だけで(3)の場合は「優先販売」には当たらないと考えられます。
 つまり、(1)は特定の不動産会社の供給する物件に関心がある消費者が友の会会員となっているのが普通で、その会員に対して、他の人々に先駆けて(一般の人を締め出して)特定の物件について優先的に購入申し込みができるというもので、その意味で「優先販売」ということができます。
 したがって、この「優先販売」後に一般の人に対して販売情報を告知する場合には、特定の物件の販売広告において「会員優先販売」という文言が使用されることはあり得ません。
 なお、この場合には、一般の分譲広告(予告広告を含む。)において、例えば、「総戸数/100戸(○○友の会会員優先販売済み住戸30戸含む。)、今回販売戸数70戸」等と表示することになります。
 次に(2)は、開発許可や建築確認等の事実上の付帯条件として地元民への優先分譲をすることを要請しているもので、当該物件の所在する行政区域内の住民に対して他の市町村の住民に優先して購入申込みができる資格を与えるものですから、これも「優先販売」ということができます。
 なお、(1)及び(2)ともに、優先して購入申込みの資格を有する者に対して一定の申込み期間を定めて申込みを受け付け、期間内に申し込みがなかった住戸を一般の消費者に販売することになります。
 問題は、(3)の場合です。結論からいうとこれを「○○マンション友の会会員優先販売」ということはできません。
 その理由は、(1)及び(2)とは異なり、最初の販売広告において、「○○マンション友の会会員募集」と称して購入見込み者の登録を促しており、登録者全員に対し購入申込み資格を付与するわけですら、そのマンションを購入したいと思う人は全員が登録者となります。そして登録者同士は全く平等に扱われることとなり、「優先販売」を受けられる人は誰もいないことになるからです。
 このように、売主等が特定の物件の販売に際し、購入申込みを行うまでの手続又は条件(単一条件であるか複数条件であるかを問わない。)を定めて、これに該当する者にだけ購入申込み資格を付与し、この者たちの中から取引の相手方を決定するという販売方法を採る場合には、この方法で販売しようとする物件の広告においては、購入申込み資格を得るための条件の内容を明示して、購入を検討したいと思う消費者の誰もがその手続を踏むことができる機会を与えなければなりません。
 なお、最初に行った予告広告の段階では、そのような販売方法を採るつもりはなく、その後にこの方法を採用しようとする場合は、その決定をした後の広告(予告広告または本広告)において、購入申込み資格付与という販売方法(購入申込者を段階的に絞り込んでゆく方法)の内容を「購入申込み手順」等として詳しく、かつ、分かり易く説明する必要があると考えられます。

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