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景品類の意味と範囲
  1. 景品規約で規制される景品類とは。
  2. 値引き、アフターサービスなどは景品類に含まれますか。
  3. 「○○キャンペーン実施期間中に限り、礼金2か月のところ1か月で契約可」と広告したい。
  4. 「○月○日まで 当社通常仲介手数料の50%をキャッシュバックします。」と広告したい。
  5. 購入者の所得補償保険の保険料を不動産会社が一定期間負担したい。
  6. 入会金不要の住宅友の会に、一定期間内に入会した方全員に200万円の住宅購入値引券を提供したい。
  7. 媒介で取引した中古住宅を清掃して引き渡すサービスをする旨を広告したい。
  8. 「新築住宅(5,000万円)と○○クラブ会員権(100万円)をセット価格で5,050万円」と広告して販売したい。
  9. 建売別荘の販売に際し、無料の体験宿泊(2泊3日まで)を行いたい。
  10. 3か月の媒介契約期間内に当社が査定した価格よりも安い価格でしか売れなかった場合は、その差額を当社が支払う、いわゆる売却保証をする旨を広告したい。
  11. 購入者の持っている古い家具を最低30万円で買い取ることとし、その旨を広告したい。
  12. 分譲マンションの販売と同時に、家具の販売を行い、購入者には家具を50%引きで販売したい。
  13. 各住戸の内部仕様、設備等の組み合わせを3コース(費用は同額)に分け、購入者にどれかを選択してもらう方法をとりたい。
  14. 100万円相当の家具を購入者に提供し、半年間、家具の使い易さなどをモニターしてもらい、期間終了後その家具をモニター報酬として、無料で提供したい。
  15. 購入者等を紹介してくれた人に謝礼(紹介者謝礼)を提供したい。
  16. 千葉市に所在する分譲マンションの現地へ東京遊覧飛行を兼ねてヘリコプターで送迎したい。
  17. 当社所有の賃貸物件の募集広告に、「4年契約を結ばれた方には、契約満了時(4年後)に3か月分の賃料をキャッシュバックいたします」と広告したい。
  18. 販売中のマンション全住戸に150万円相当の家具や家電製品をつけて販売したいと考えています。キャッチコピーは「全戸エアコン、家具付」としたいのですが、可能であれば「特典」等のインパクトのある表現を使いたい。
  19. 購入者の中から抽選で数名の者に100万円を値引き(キャッシュバック)をしたい。
  20. 20種類の設備等をセレクトできる方式(上限は200ポイント)で販売しようとしていますが、契約前に販売センターに来場した回数に応じて、ポイントを付加することとし、その旨を「特典!モデルルーム来場者には1回ごとに5ポイント、事前相談会等の各相談会出席者には各10ポイントプレゼント」と広告したい。(※1ポイント=1万円)

1. 景品規約で規制される景品類とは。

 「景品類」とは、次のすべての要件を満たす経済上の利益であって、取引の相手方に提供されるものをいいます。ただし、正常な商慣習に照らして [1] 値引き又は [2] アフターサービスと認められる経済上の利益及び [3] 正常な商慣習に照らして不動産若しくは不動産の取引に附属すると認められる経済上の利益は、当然ながら景品類ではありません。
1 「顧客を誘引するための手段として」提供されるものであること。
  ここでいう「顧客」とは、実際の購入者だけではなく、広く取引の相手方となる可能性がある者をいいます。「顧客を誘引するための手段として」行われたかどうかは、その行為が客観的にみて顧客誘引効果があるかどうか、言い換えると、一般消費者に自己の競争事業者との取引をやめさせ、自己と取引するように仕向ける効果があると認められるかどうかによって判断されます。従って、提供する事業者の主観的意図や利益提供の名目とは無関係に顧客誘引性の有無が判断されます。
2 「事業者」が提供するものであること。
 景品規約でいう「事業者」とは、宅地建物取引業者をいいます。
3 「自己の供給する不動産の取引」に附随して提供されるものであること。
「自己の供給する不動産の取引」とは、
(1) 事業者自らが売主として不動産を売買すること、
(2) 事業者自らが貸主として不動産を賃貸すること、
(3) 事業者自らが不動産の交換の当事者となること、
(4) 事業者が上記(1)から(3)の行為の代理をすること、
(5) 事業者が不動産の売買、交換又は貸借の媒介をすること、
 をいいます。
(5)の場合は、媒介という役務を独立の取引の対象としていますから、例えば売買の媒介においては、売手、買手の双方が役務取引の相手方となりますから、「売り」の媒介の依頼者(媒介役務の購入者)に対して経済上の利益を提供する場合も景品提供行為として規制の対象となります。
4 「取引に附随して」提供されるものであること。
 「取引に附随して」とは、「取引を条件として」よりも広く、「取引に関連して」と同義に解されています。取引を条件として景品を提供する典型的な例は、「Aを買えばBをプレゼント」するという場合ですが、買わなくても来店者に景品を提供する場合も取引に附随して提供する場合に該当します。また、訪問販売(セールスマンが戸別訪問や喫茶店などへ購入者を呼び出すなどして商品・役務を販売をすること)に際し、物品等を持参するような場合も含まれます。
 取引付随性の解釈については、「景品類等の指定の告示の運用基準」(昭和52年4月1日事務局長通達第7号。最終変更:平成8年2月16日事務局長通達第1号)において、次のとおり明らかにされています(消費者庁においても、公正取引委員会のガイドライン、運用基準等を踏まえた法運用を行っています)
(1) 取引を条件として他の経済上の利益を提供する場合は、「取引に附随」する提供に当たる。
(2) 取引を条件としない場合であっても、経済上の利益の提供が、次のように取引の相手方を主たる対象として行われるときは、「取引に附随」する提供に当たる(取引に附随しない提供方法を併用していても同様である。)。
 商品の容器包装に経済上の利益を提供する企画の内容を告知している場合(例 商品の容器包装にクイズを出題する等応募の内容を記載している場合)
 商品又は役務を購入することにより、経済上の利益の提供を受けることが可能又は容易になる場合(例:商品を購入しなければ解答やそのヒントが分からない場合、商品のラベルの模様を模写させる等のクイズを新聞広告に出題し、回答者に対して提供する場合)
 小売業者又はサービス業者が、自己の店舗への入店者に対し経済上の利益を提供する場合(他の事業者が行う経済上の利益の提供の企画であっても、自己が当該他の事業者に対して協賛、後援等の特定の協力関係にあって共同して経済上の利益を提供していると認められる場合又は他の事業者をして経済上の利益を提供させていると認められる場合もこれに当たる。)
 次のような自己と特定の関連がある小売業者又はサービス業者の店舗への入店者に対し提供する場合
[1]自己が資本の過半を拠出している小売業者又はサービス業者
[2]自己とフランチャイズ契約を締結しているフランチャイジー
[3]その小売業者又はサービス業者の店舗への入店者の大部分が、自己の供給する商品又は役務の取引の相手方であると認められる場合(例 元売業者と系列ガソリンスタンド)
(3) 取引の勧誘に際して、相手方に、金品、招待券等を供与するような場合は、「取引に附随」する提供に当たる。
(4) 正常な商慣習に照らして取引の本来の内容をなすと認められる経済上の利益の提供は、「取引に附随」する提供に当たらない(例:宝くじの当せん金、パチンコの景品、喫茶店のコーヒーに添えられる砂糖・クリーム)。
(5) ある取引において二つ以上の商品又は役務が提供される場合であっても、次のアからウまでのいずれかに該当するときは、原則として、「取引に附随」する提供に当たらない。ただし、懸賞により提供する場合(例 「○○が当たる」)及び取引の相手方に景品類であると認識されるような仕方で提供するような場合(例:「○○プレゼント」、「××を買えば○○が付いてくる」、「○○無料」)は、「取引に附随」する提供に当たる。
 商品又は役務を二つ以上組み合わせて販売していることが明らかな場合(例:「ハンバーガーとドリンクをセットで○○円」、「ゴルフのクラブ、バッグ等の用品一式で○○円」、美容院の「カット(シャンプー、ブロー付き)○○円」、しょう油とサラダ油の詰め合わせ)
 商品又は役務を二つ以上組み合わせて販売することが商慣習となっている場合(例:乗用車とスペアタイヤ)
 商品又は役務が二つ以上組み合わされたことにより独自の機能、効用を持つ一つの商品又は役務になっている場合(例:玩菓、パック旅行)
(6) 広告において一般消費者に対し経済上の利益の提供を申し出る企画が取引に附随するものと認められない場合は、応募者の中にたまたま当該事業者の供給する商品又は役務の購入者が含まれるときであっても、その者に対する提供は、「取引に附随」する提供に当たらない。
(7) 自己の供給する商品又は役務の購入者を紹介してくれた人に対する謝礼は、「取引に附随」する提供に当たらない(紹介者を当該商品又は役務の購入者に限定する場合を除く。)。
5 「経済上の利益」であること。
 経済上の利益とは、規約第2条第3項各号に掲げるものをいいますが、提供する事業者が無償で取得したものや、市販されていない物品等を提供する場合でも、景品の提供を受ける者にとって通常経済的対価を支払わなければ入手できないものは、経済上の利益に該当します。また、ある商品の購入に附随して、他の商品を安く購入できるという利益もこれに該当します。
 なお、取引の相手方に提供される経済上の利益であっても、不動産の取引とは別個の取引の対価として給付されるものは景品類に該当しません。
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2. 値引き、アフターサービスなどは景品類に含まれますか。

 不動産の取引を条件として、取引の相手方に提供される経済上の利益のようにみえるものであっても、不動産の取引本来の内容をなすものは景品類ではありません。
 つまり、正常な商慣習に照らして、[1] 値引きと認められる経済上の利益(商品・役務の代金その他の対価の決定=価格交渉、又は目的物の品質内容の確定等)、[2] アフターサービスと認められる経済上の利益(取引に際し予定又は保証された商品・役務の品質内容の維持・確保に係る行為、又は商品・役務が機能する環境整備に係る行為等)、[3] 不動産又は媒介等に附属すると認められる経済上の利益(商品・役務の構成部分又は構成要素と認められるもの、並びに取引の対象となっている商品・役務とは独立して取引されるものであっても、その商品等の機能等を補完するもの等)は、当然ながら景品類ではありません。
 ここで注意を要するのは、正常な商慣習に照らして値引き等と認められる場合という意味です。ある業界において現に常態化・一般化している行為であるからといって「正常な商慣習」と認められる訳ではありません。そのような行為が公正競争(価格と品質による競争)秩序の観点からみて妥当性があると認められる場合に限り、「正常な商慣習」といえるのです。
 しかし、実際の取引においては、時代の変化、生活様式の多様化、技術革新商品の出現等により、商品の内容や取引の内容が多様化・流動化するため、何が正常な商慣習に照らして取引本来の内容をなすものであるかどうかの判断は困難な場合が多いといえます。
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3. 「○○キャンペーン実施期間中に限り、礼金2か月のところ1か月で契約可」と広告したい。

 事実である限り、値引きと認められますので問題はありません。
 ただし、借り手が少なくなり、礼金を1か月分に値下げしたのに、お尋ねのように広告する場合は、不当な表示となるおそれがありますのでご注意下さい。
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4. 「○月○日まで 当社通常仲介手数料の50%をキャッシュバックします。」と広告したい。

 媒介という役務は、不動産自体とは異なり代替性のあるものですから、市価又は自店平常価格が存在し、期間を限定してこれよりも安い価格で取引する場合があるのは当然です。
 したがって、お尋ねの場合、キャッシュバックと表現していますが、これは値引きと認められる行為ですから、景品規約の問題もなく、また、事実である限り、表示規約で規定する不当な二重価格表示には該当しませんので、特に問題はありません。
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5. 購入者の所得補償保険の保険料を不動産会社が一定期間負担したい。

 所得補償保険料は本来被保険者が負担すべきものであり、不動産の売主である不動産会社がこれを負担することは、景品類の提供に該当するものですが、これは、火災保険料やローンの利子補給と同様の行為であり、景品規約第3条第2項第1号に該当するものです。したがって、その保険料の額が100万円を超えても景品規約違反としては取り扱われません。
 ただし、提供の相手方を限定したり、または、その経済上の利益が著しい特典であるかのように強調するような広告をしてはならないこととされています(施行規則第6条第2項)。 
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6. 入会金不要の住宅友の会に、一定期間内に入会した方全員に200万円の住宅購入値引券を提供したい。

 住宅友の会に入会することを条件として、経済上の利益を提供することは、景品類の提供に該当すると考えられますが、「自己の供給する不動産又は不動産の取引において用いられる割引券その他割引を約する証票(特定の不動産又は役務と引き換えることにしか用いることができないものを除く。)」(施行規則第6条第1項第7号)と認められますから、総付景品の限度額(物件価格の10%または100万円のいずれか低い額の範囲内)を定めた規定の適用が除外されます。したがって、お尋ねの場合は問題がありません。
 ただし、提供の相手方を限定し、またはその経済上の利益が著しい特典であるかのように強調するような広告をしてはならないこととされています(施行規則第6条第2項)。
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7. 媒介で取引した中古住宅を清掃して引き渡すサービスをする旨を広告したい。

 景品規約第2条第3項ただし書は、「正常な商慣習に照らして値引き又はアフターサービスと認められる経済上の利益及び正常な商慣習に照らして不動産若しくは不動産の取引に附属すると認められる経済上の利益」は景品類に該当しないものと規定しています。そして、施行規則第3条は、「「正常な商慣習に照らして不動産若しくは不動産の取引に附属すると認められる経済上の利益」とは、不動産と構造上若しくは機能上密接な関連を有するもの若しくは用途上不可分の関係にある設備その他のもの、又は不動産と一体となって直接不動産の機能若しくは効用を高めるためのもの並びに媒介業務等に密接な関連を有する便益をいう」ものと規定しています。
 お尋ねの場合は、原則として「媒介業務等に密接な関連を有する便益」に該当するものと考えられます。
 ただし、清掃サービスの提供の相手方を抽選で選ぶときは懸賞景品と、著しい特典のように強調する場合は総付け景品類の提供として取り扱われます。
 なお、懸賞景品は10万円以内の額の範囲内、総付景品は媒介報酬の10%以内の額の範囲内であれば問題はありません。
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8. 「新築住宅(5,000万円)と○○クラブ会員権(100万円)をセット価格で5,050万円」と広告して販売したい。

 セット販売は、「商品又は役務を二つ以上組合せて販売していることが明らかな場合」に当たりますから、原則として景品類の提供に該当しないので問題はありません。 なお、セット価格が単品の価格の合計額より安いことも問題はありませんし、セット商品相互の関連性の有無も問題ではありません。
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9. 建売別荘の販売に際し、無料の体験宿泊(2泊3日まで)を行いたい。

 お尋ねの無料体験宿泊は、いわば自動車の試乗会とか、デパートの食品売場の試食コーナーと同様のサービスと考えられます。このようなサービスは、理論的には景品類に該当する経済上の利益に該当するものですが、「見本その他宣伝用の物品又はサービスであって、正常な商慣習に照らして適当と認められるもの」といえるサービスですから、総付景品の限度額の規制の適用が除外されますので、無料体験宿泊の費用(ほぼ同程度のホテル等の料金及び平均的な飲食費等を参考として算出する)がたとえ景品類の限度額を超えたとしても、違法性はありません。
 なお、不動産の総付け景品の場合は、物件価格の10%又は100万円のいずれか低い額までの景品が提供できますから、仮に純粋な景品であってもその額以内であれば全く問題なく提供できます。しかし、宿泊希望者の中から抽選で何名を体験宿泊に招待するような場合には、懸賞景品としての規制を受けますので、1家族当たり10万円以内の費用の範囲でなければ違法な行為として規制されます。
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10.3か月の媒介契約期間内に当社が査定した価格よりも安い価格でしか売れなかった場合は、その差額を当社が支払う、いわゆる売却保証をする旨を広告したい。

 お尋ねの場合は、媒介という役務の取引に附随して、売買対象物件の査定価格で売れることを保証し、もしその価格で売れなければ貴社がその差額を補填するというものですが、貴社は中古住宅等の売買当事者ではなく、あくまでも媒介報酬を得ることを事業目的としているのですから、売買代金の不足分を補填することは値引きと考えることはできず、景品類の提供となります。
 したがって、補填額がその住宅の媒介に際して受けることができる報酬の10%を超える場合は、景品規約に違反することになります。
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11.購入者の持っている古い家具を最低30万円で買い取ることとし、その旨を広告したい。

 ある商品の売却に際し、他の商品を相手方から買い取る行為は、その商品の買い取り価格が市場価格であるときは、別の取引の対価と考えられますので、全く問題はありません。
 しかし、相手方から買い取る中古家具の市場価格がたとえ0円であったとしても最低30万円で買い取るというものであるときは、表現次第で景品類の提供として取り扱われる場合もあれば、値引きと認められる場合もあると考えられますが、「※お持ちの古い家具を下取りいたします。最低保証価格30万円」というように、著しい特典であると認識されない表現で広告する場合は、原則として値引きと認められるものであると考えられます。
 また、著しい特典であるかのように表示して、景品類に該当する場合であっても、高く買い取る額が100万円以内であれば問題はありません。
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12.分譲マンションの販売と同時に、家具の販売を行い、購入者には家具を50%引きで販売したい。

 マンション購入を条件として、家具を50%引きで販売することは、取引に附随して取引の相手方に家具が安く買えるという経済上の利益を提供することですから、景品類の提供に該当します。
 したがって、家具の割引額がマンションの価格の10%又は100万円のいずれか低い額以内であれば問題はありません。家具の割引額がこれを超える場合は景品規約に違反することになります。
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13.各住戸の内部仕様、設備等の組み合わせを3コース(費用は同額)に分け、購入者にどれかを選択してもらう方法をとりたい。

 お尋ねのようないわゆるメニュー方式の販売方法は景品規約上特に問題はありません。
 景品規約施行規則第3条第2項第1号では、「電気、ガス、上下水道施設、暖冷房施設、照明設備、厨房設備その他不動産と機能上、構造上直接の関連を有する設備(一定の範囲内で取引の相手方が選択できる場合を含む。)」は、「正常な商慣習に照らして不動産若しくは不動産の取引に附属すると認められる経済上の利益」に該当するものと規定しています。お尋ねの場合は、これに該当します。
 ただし、[1]仕様、設備等の選択をできる購入者を懸賞の方法により特定(限定)する場合、[2]相手方に景品類の提供であると認識される表現又は方法で提供する場合は、景品類の提供として取り扱われますから、表現には十分注意して下さい。
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14.100万円相当の家具を購入者に提供し、半年間、家具の使い易さなどをモニターしてもらい、期間終了後その家具をモニター報酬として、無料で提供したい。

 モニターするとは、何々を監視するとか、患者の容態を検査するとかという意味ですが、「消費者モニター」等のように事業者の活動を消費者の立場から監視するとか、「商品モニター」等のように事業者から依頼されてその商品の耐久性等を検査するという意味でも使われているようです。
 さて、お尋ねの場合は、不動産会社が他の事業者の供給する家具を不動産の購入者にモニターしてもらうということですが、家具メーカーが自己の商品(特に試作品)のモニターを依頼する場合はまだしも、不動産会社が家具のモニターをしてもらう意味がありませんから、不動産取引とは無関係な独立の仕事の報酬と考えることはできません。したがって、モニター報酬に名を借りた単なる景品類の提供と考えられますので、そのマンションの価格が1,000万円以上であれば違法性はありませんが、1,000万円未満の場合は、違法な景品類の提供となります。
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15.購入者等を紹介してくれた人に謝礼(紹介者謝礼)を提供したい。

 自己の供給する商品の購入者を紹介してくれた者に対する謝礼は、景品類には該当しません。したがって、額の制限もありません。
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16.千葉市に所在する分譲マンションの現地へ東京遊覧飛行を兼ねてヘリコプターで送迎したい。

 東京・千葉間のように近い場所にある物件の案内をヘリコプターで行うことは、正常な商慣習に照らして、妥当な範囲内の案内費用ということはできないので、景品類の提供に当たると考えられます。この場合の景品類の価額は、ヘリコプター1機のチャーター料をパイロットを除く定員で除した額となります。
 例えば、チャーター料が30分間30万円で乗客が5名とすると一人当たりの景品類の価額は、6万円となりますが、100万円以内ですから問題はありません。
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17.当社所有の賃貸物件の募集広告に、「4年契約を結ばれた方には、契約満了時(4年後)に3か月分の賃料をキャッシュバックいたします」と広告したい。

 お尋ねの企画は、値引きと考えられますので、景品規約上の問題はありません。
 この場合、値引きではなく景品類を提供する企画であっても、貸主が提供する場合であれば、その取引価額は、契約時に必要な費用の額(敷金など契約満了時に返還される費用を除く。)に4年間分の賃料の総額を加えたものになりますから、その取引価額の10%か100万円のいずれか低い価額の範囲内であれば、景品類を提供することも可能です。 
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18.販売中のマンション全住戸に150万円相当の家具や家電製品をつけて販売したいと考えています。キャッチコピーは「全戸エアコン、家具付」としたいのですが、可能であれば「特典」等のインパクトのある表現を使いたい。

 景品規約では、もれなく景品を提供する場合(総付景品)の上限は、取引価格の10%又は100万円のいずれか低い価額までと規定しています。
 「全戸エアコン、家具付」と表示する場合は、これらは不動産に付属するものとして取り扱われますから、問題はありませんが、「特典」等の表現を用いる場合は、150万円相当の景品を提供するものとして取り扱われ(景品規約施行規則4条2号)、景品規約に違反することになります。
 景品類の提供と認識される表示をする場合は、提供する商品の価額は取引価額の10%か100万円のいずれか低い額にする必要があります。 
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19.購入者の中から抽選で数名の者に100万円を値引き(キャッシュバック)をしたい。

 景品類等の指定の告示の運用基準(平成8年2月16日公正取引委員会事務局長通達第1号)第6項第4号では、「対価の減額又は割戻しであっても、懸賞による場合、減額し若しくは割り戻した金銭の使途を制限する場合(例:旅行費用に充当させる場合など)又は同一の企画において景品類の提供とを併せて行う場合(例:取引の相手方に金銭又は招待旅行のいずれかを選択させる場合)は、値引きに該当せず、景品類に該当するものとしています。
 お尋ねの場合は、購入者の中から抽選で景品類の提供を受けることができる者を決定するため、懸賞景品となります。したがって、懸賞景品の限度額は10万円ですから、100万円の景品類を提供することはできません。
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20.20種類の設備等をセレクトできる方式(上限は200ポイント)で販売しようとしていますが、契約前に販売センターに来場した回数に応じて、ポイントを付加することとし、その旨を「特典!モデルルーム来場者には1回ごとに5ポイント、事前相談会等の各相談会出席者には各10ポイントプレゼント」と広告したい。(※1ポイント=1万円)

 新築マンションの販売に際し、一定の設備や家具などをセレクト方式により購入者が選択する方法を取ることは、そのセレクト対象枠(お尋ねの場合は200万円(200ポイント)相当額)は、このマンションの価格に含まれているものであり、事実である限り、表示規約上も景品規約上も特に問題はありません。
 しかし、契約前の販売センターへの来場回数に応じて付加されるポイントは、景品類に該当すると考えられますから、その合計ポイント数が物件価格の10%又は100万円のいずれか低い額の範囲を超えて提供することはできません。
 従って、来場者に対して付加するポイントは100ポイント(100万円)以下で、物件価格の10%のいずれか低い額が限度となる旨を明記する必要があります。
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