不動産広告の相談事例（表示規約）

不当表示の禁止

12LDK＋S（納戸）の物件を、売却依頼者の強い要望があって「3LDK」と表示したい

建築基準法第28条の規定に適合しないため居室と認められない納戸その他の部分についは、寝室その他の居室であるかのように「3LDK」と表示することはできませんし、1室としてカウントすることもできません。
この売却依頼者の強い要望に応じて「3LDK」と表示した場合、広告の表示責任は売却依頼者ではなく、広告主である不動産事業者が負うことになりますので、「納戸」とは何かをしっかりと説明して正しく表示してください。

2居室であるか納戸であるかの別を記載していない間取り図を掲載したい

お尋ねのように、居室であるか納戸であるかの別を記載していない間取り図を掲載した場合、いずれの部屋も居室であると誤認されるおそれがあるため、不当表示に該当します。
間取り図を掲載するか否かにかかわらず、納戸を居室として表示するような積極的で悪意のある表示はもとより、この場合のように特定の情報を表示しないことによる誤認も不当表示の対象となりますので、ご注意ください。

3「イメージフォト」と説明を加えた上で、外国の著名な大都市の公園の鳥瞰写真と当該物件のパースを合成した写真を掲載したい

お尋ねの合成写真は、物件の環境、眺望又は立地について、実際のものよりも著しく優良であると誤認される不当表示に該当します。
「イメージフォト」や「実際のものとは多少異なる場合があります」等と注記さえしていれば、ある意味何でもOKと思われてる感がありますが、これらの文言を付記しても、消費者が表示から受ける印象と実際のものとは乖離があるので不当表示であることは避けられません。

4「このパースはイメージで現況とは異なります。現況と異なる場合は現況を優先します」等と注記すれば、実際と異なる建物のパースを載せることは可能でしょうか？

表示規約第23条第1項第42号では「モデル・ルーム又は写真、動画、コンピュータグラフィックス、見取図、完成図若しくは完成予想図による表示であって、物件の規模、形状、構造等について、事実に相違する表示又は実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」を禁止しており、また、表示規約施行規則第9条第23号において「宅地又は建物のコンピュータグラフィックス、見取図、完成図又は完成予想図は、その旨を明示して用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは現状に反する表示をしないこと。」と完成予想図等の掲載基準を定めていますから、ご質問のような注記をしていたとしても実際と異なる建物のパースを掲載することはできません。
また、建物が完成している状態で、建物の外観（形状、色彩等）又は敷地内の樹木等の状況が、完成予想図と明らかに異なる場合に、これを修正しないでその完成予想図を完成図として掲載することも不当表示として取り扱われることとなりますので、注意が必要です。

5建物の前面にある電柱や電線を消して、現地写真と物件をCG合成した写真の下に「※現地写真に建物完成予想図をCGにより一部修正を加えて合成したものです。実際とは多少異なります。」と注記して表示したいが、問題ないでしょうか？

この表示案は、物件の周囲の環境に変更を加えており、実際のものよりも著しく優良なものであると誤認されるおそれのある不当表示に該当します。また、表示規約施行規則第9条第23号において、「宅地又は建物の見取図、完成図又は完成予想図は、その旨を明示して用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしないこと。」と完成予想図等の掲載基準を定めていますので、この基準を遵守して表示してください。
なお、「一部修正を加えて合成したものです。実際とは多少異なります。」と注記さえすれば掲載できると思われている感がありますが、注記の記載をもって、一般消費者の誤認が排除されるとは認められませんので、不当表示を免れることはできません。

6販売済みの建物がメインに写っている現地写真の掲載について

【現地写真】

※掲載する写真・全4棟現場（実際に掲載する写真は鮮明なものです）
※広告には「販売2棟」とのみ表示してあり、写真の建物のどれが販売対象であるかは明示していない

全4棟の新築分譲住宅中、今回販売の対象となるのが奥の2棟（C号棟及びD号棟）である旨を明示することなく、当初の現地写真をそのまま掲載すると、全4棟のうち、どれが今回の販売対象なのか不明瞭であり、手前にあるA号棟、B号棟が販売対象であるかのように誤認されるおそれがあります。そうすると既にA号棟とB号棟は売却済みとなっていますので、物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件を表示した「おとり広告」に該当するおそれもでてきます。
したがって、今回の販売対象であるC号棟とD号棟のみの写真を撮り直して用いることを薦めます。
やむを得ず、当初の現地写真を用いるときには、その写真中に、A号棟とB号棟が契約済みである旨を明りょうに記載するか、C号棟とD号棟が販売対象である旨を明りょうに記載する必要があります。
なお、この場合、A号棟とB号棟は既に売主の所有ではありませんから、写真の掲載について、購入者の承諾を受ける必要があるでしょう。